 Ricostruzione filologico congetturale di un tipico insediamento ligure di tucul.
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IL FASCINO DISCRETO DEL TUCUL
Diario quotidiano del Palazzo a cura degli OSTINATI Esiste un indicatore economico la cui esatta definizione ci sfugge: l’utile lordo.
Cosa sarà mai? Come diceva il saggio più invecchio e più imparo. Questa è la lezione che leggiamo sui giornali a proposito di un progetto edificatorio su delle splendide aree agricole dell’immediato entroterra savonese che produrrà un utile lordo di circa 8 milioni di euro (?).
Riepiloghiamo. |
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Si acquista un’area di terreno agricolo al prezzo medio di 3 euro al mq. Spesa 50.000 euro circa. Si stipula un’opzione di acquisto di un edificio per metà residenziale e metà industriale per circa 550.000 euro. La sua demolizione e la risistemazione dell’area per parco giochi costerà almeno 100.000 euro. Si sfrutta il piano casa, si fa conto su un’amministrazione locale alla fame, disposta a modificare il PUC per un piatto di lenticchie e si conta (con un incremento del 30%) di poter avere diritto ad edificare 8 villette di 100 mq, 4 di 150 mq e 4 di 200 mq. In tutto 2200 mq lordi che si conta di vendere a 2.800 euro al mq per un totale di 6.160.000 euro. Le spese di progettazione preliminare del villaggio e delle opere di urbanizzazione compensative (che sino ad oggi sono state rifatte 3 volte) ammontano ad almeno 50.000 euro. Quelle esecutive e di direzione lavori almeno a tre volte tanto. Insomma per la progettazione finita (architetti, ingegneri, geologi, agronomi-permacultori, ecc.) 200.000 euro. Le opere in favore della comunità (la messa in sicurezza del rio con tombinatura (ovviamente di cemento), che ahinoi non risolverà ma aggraverà i problemi, porterà all’inaccessibilità di alcuni garage, la costruzione di una strada ed un ponte di accesso, di cemento e non di canne e corda di tipo tibetano) sono stimate in 1.500.000 euro. L’ampliamento dell’attuale storica crosa di accesso (che porterà alla sua scomparsa, l’acquisto di almeno 1000 mq di giardini privati e di box auto lì giacenti, la demolizione e ricostruzione del muro di cinta in cemento e non in balle di paglia) costeranno ottimisticamente 100.000 euro. Altri oneri pubblici vengono quantificati in 200.000 euro. Le spese di accensione ed interessi mutuo e di immobilizzazione del capitale per un periodo di 5-10 anni su 2/3 del valore stimato di vendita ammontano ad almeno1.000.000 euro. Un utile d’impresa minimo del 25 % fa 1.500.000 euro. Restano meno di 1.000.000 euro per edificare circa 8.000 mc. Vale a dire 125 euro al mc. Fate voi la sostenibilità economica dell’operazione. P.S. Perché non recuperare solo l’edificio residenzial/produttivo esistente e con gli oneri mettere in sicurezza quel tratto del Letimbro? |
